Renovation 翻修房子 买大门 Entry Door

正在翻修的房子，大门比较旧了。装修师傅说，可以花时间弄干净再刷油漆，我觉得不值得花那个人工，因为再弄，买家还是能一眼看出是旧门。

装修师傅说大门挺贵的，因为是门还有边上的两条玻璃都要换，连人工要不少美刀才能做下来。咬牙告诉师傅我愿意砸银子后，我突然想起在网上搜搜。平时我为了省心，都让师傅包工包料，只有电器才自己买。看到homedepot.com网站有不少门(Entry Door)。和装修师傅确定尺寸后，我下了一单。价钱让装修师傅吓了一跳：啊？这么便宜！等运到，师傅说，这个开门方向不对啊，因为进门后左边是挂大衣的衣橱，所以门把手需要在左边，那样门开了之后，往右，左边顺手可以脱大衣挂大衣。送来的门呢，是反的。研究了门，没法自己换方向的，只好让运输公司拿回去了。

(Pic from homedepot.com)

我回来一查，果然照片上显示了门把手位置是右边。于是电话网站客服，解释了这个问题。今天运气不错，这个客服特别耐心，帮我研究半天left hand/right hand inswing，并且很仔细地确认了尺寸，帮我下单买正确的，然后又把旧门帮我退了。我很厚颜地要求给我１１月份买的时候的折扣，他给了。然后我问退回去那单，运费会退么？他说给你退一半吧。人真是太好了。

(Pic from homedepot.com)

装修师傅还和我提起他们在店里买其他门的价钱，Home Depot 网站价钱看上去也比那便宜，估计是厂家直接送客户，省了很多开销。

Market Watch 市场观察

有人提问：FHA贷款保险上涨，对于BUYER来说是好消息还是坏消息呢？

我的看法如下。

对靠FHA贷款才买得起的买家，肯定是坏消息啊。他们要么得再紧紧腰带，把多出来的保险费从其他费用里省出来，要么只能再租房一阵。

对于其他买家（能做CONVENTION　LOAN的自住房买家和投资者）来说，是好消息。买房竞争对手少了么。

对于卖家来说，是坏消息。

大华府周围，还有联邦政府SEQUESTRATION问题，如果FURLOUGH实行，那就是20周每个周五不上班不拿钱，相当于那半年损失20%收入。那样，本来想买房的，估计有些会选择暂时不买；本来想换房的人，估计有些会推迟计划。住STARTER房子里的人不动，很多FIRST　TIME　BUYER就进不去。这个影响是很深远的。

还有一些人，损失收入后，可能现在的房子就保不住了。因为收入减20%，贷款可不会降，生活其他费用只在往上升。今年初房价跳了一跳，现在出来LISTING价钱都很高，我觉得很多只是卖家的WISHFUL　THINKING，没有购买力支撑，必须要卖的房子，想脱手只有降价。

对了，做联邦政府合同的公司，很多在裁人，因为不少合同没续。我听说有的小部门裁了40个，剩了没几个兵了。那可能影响40个房子的PAYMENT啊。总之，我觉得本地房市，和今年的冬天一样，还要冷一段呢。

Market Watch 市场观察

最近银行没收房，又悄悄地出来一些，当然价钱已经是今年的价钱了。在低收入区，还有大片SHORT　SALE。

4月1号开始，FHA贷款的保险要涨，对房市绝对有影响。FHA贷款是政府提供保险的一种贷款，特色是首付只需要3.5%，非常适合能付得起月付，但是攒不起20%头款的人。但是每个月要付副贷款保险。这个保险一涨，很多本来勉强能买房子的家庭，就得再等等了。

http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/fhahistory

为什么保险涨呢，因为很多以前用FHA贷款买房子的人，付不起贷款跑掉了，所以银行就问FHA要钱。这也说明银行还有很多坏帐的房子，估计被政府要求憋着，哗一下放出来的话，估计整个房市就跨了。

Investment Return 投资回顾

我自己前年入的一个房子买价+整修一共13万1千，目前市价20万。增值53%。每月租金收入1850刀。租售比14%。

那个房子是击败其他7个买主，硬抢来的呢。果然是好苗子。后来那个区的房子价格就蹭蹭地上去了。

Investment Return 投资回顾

去年帮一个客户买了两栋独立房子，买价+整修一共29万，目前市价40万多。增值38%，这才半年多啊。每月租金收入3600刀。租售比12.4%。

客户本来想买好学区的独立房子。29万只能买一个。增值5万差不多。那样就是17%。月租金2300。租售比8%。

我建议，最后也实施的，也还是安全不错的中产阶级区。两个房子一起涨，多快啊。相比客户本来的意向，房子多增值6万，每年租金多收入1万5千6百。

Market Watch 市场观察

2011年底和朋友讨论房市走向的时候，我说想买白菜2012年6月份之前要下手了。不然可能错过。回头看，还挺准的。我去年操作的3个房子，都是5-6月合同进去，然后7-9月过户的。之后，市场就慢慢有点起来了。低价房现在的LISTING价钱，比去年年中，高了20-30%。当然真正成交的价钱，要等过户记录出来之后才知道。

现在我的看法是，在我的地区，想买房子的，可以买了，不管是投资和自住。买的时候，不要耿耿于怀去年和前年的价钱，关键是找到各方面都好的房子，差不多拿下就可以。越是想要DEAL，按去年的数字出价，结果就可能是折腾半年没买到，然后市场又上去了。如果买投资房的话，不妨试试SHORT　SALE。因为市场价格虽然上去了，还是有很多SHORT　SALE，大部分买自住房的人不愿等也等不起，投资者正好慢慢磨。当然了，我觉得市场上升也不会太快，因为银根还是很紧，买房的人拿不到贷款，再出高价都没用。去年还有UNDER　APPRAISAL问题呢。

我看的经纪杂志也说，房市正慢慢从买方市场，转向卖方市场。

New Business 新生意

年前有人找我买房子了，所以开始忙活写合同。一个需要全部重新装修的房子，包括屋顶，有11个OFFER。买家出CASH　OFFER都没拿到。然后尝试另一个地下室有霉的房子，也没拿到。

两个房子都没抢到，于是我建议买家去周围城市看看。因为我们COUNTY学区非常好，做父母的为了孩子，打破头要进来。他们一对退休老夫妻，何必跟孩子们的上学机会竞争呢？他们想在这里买，主要是为了和女儿近。我就说，开车5分钟，和15分钟，其实没啥大区别，因为总是要发动车的，如果是走路距离，那当然又不同。女的点头，这里的房产税也高很多。但是他们心里，还是不打愿意买远一点的。

这个买家是我妈的朋友。去年我妈听我分析完市场和我的预测之后，和他们说，想买可以出手了。他们那时候估计还没准备好。结果现在价格上去，人人都想买了，他们才准备好。这个真是机不可失时不再来。然后呢，他们还想找去年那种DEAL，其实很难了。我不想推他们出高价，但是也告诉他们市场已经不是那个市场了。

另外，我觉得他们有新买家的典型心理。看到一个合适的，希望就拿到，拿不到就很受打击。其实买房子么，所谓是尽人事听天命。做好功课，出自己能付得起并且认为值得的价，然后就看结果了。尤其是自住房，买到合适的赶紧住进去，是要紧。

买家看的房子还太少，虽然在网上看了快一年。必须实地看上几十个房子，然后对市场对自己的喜好才会有个清楚的认识。

Market Watch 市场观察

感觉房价确实上去了。低价房现在很少很少。。。好几个我一直关注的TOWN，去年前年15万左右能买独立屋，现在LISTING出来都20万了。当然具体房子过户价格，不一定的，要看房子状况，有没有抢之类的。

我关注4个COUNTY，重点是5个TOWN，同时也看次一等的4个。次一等不是说地方不好，而是租售比没前面几个好。剩下其他地方也瞄一瞄。


最近收到的资料，说建筑行业对市场看好，新房开工比以前高了。我看分析经济的文章，也说2013年的经济增长靠房产市场。不过呢，我觉得只要银根不放松，不会疯涨，有海外资金进来炒的除外。

HGTV 电视节目 - Income Property

这个节目针对的，是需要把房子出租但是死活租不出去的人。大部分是自住房的一部分需要出租帮助生活/付贷款，少部分是出租房。SCOTT到房子看看，然后重新设计一下，提供2-3个改造方案供选择。装修STAGING之后，美得不行啊，看来都光速租出去了。很有意思，对我来说也有借鉴意义的。去年客户的有个房子折腾了5个月才租出去，要总结教训，学习怎么把房子弄得更吸引人。

对了，有一集里，客户老头叫SCOTT　PRETTY　BOY，他不可置信：YOU　CALL　ME　PRETTY　BOY？！哈哈，男人长得美也很痛苦啊。

HGTV 电视节目 - Property Brothers

这个节目很好看。主持人是一对双胞胎兄弟。又高又帅又有脑，风度佳还有幽默感。做的实例也很有意思。大部分是什么都想要，但是又买不起MOVE　IN　READY的人，经过说服工作，买了破房子然后翻修。过程里买家有犹豫有灰心有抱怨，最后当然都是皆大欢喜。有的是需要搬家，一边装修老房子以便卖个好价钱，一边看房，美国人一般都没有资金余地，买卖时间一定要凑很好，有的看他们都STRESS得不行了。最后当然都完美解决。没有完美解决的，不知道有没有。

我注意到装修风格，炉子上面很多都放特别大的抽油烟机，不再是OVER　THE　RANGE微波炉，看来这是新潮流了。

Market Watch 市场观察

我经常上ZILLOW看房子估价，尤其是手里管理的几个出租房。其中一个，去年8-12月，唰唰涨了7万，这个月，又哗地下来2万多。看来那一片的成交价格又在调整中。另一个下来幅度没那么大，但也跌了一点。而另外两个，还在继续增长中。